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Immobilienblase in München? Reale Gefahr oder nur ein Schreckgespenst ?

Immobilienblase in München? Reale Gefahr oder nur ein Schreckgespenst?

Von Sam Clever Geschäftsführer PATRONO Real Estate GmbH Grünwald

 

Diese Frage lässt sich aus meiner Sicht mit einem klaren und fundierten „Nein“ beantworten. Das Gegenteil ist der Fall. Der Immobilienmarkt in München gehört meiner Meinung zu dem solidesten Immobilienmarkt in Deutschland oder gar in Europa. Dies gillt ebenso für das Umland.

Natürlich kann das in anderen Regionen Deutschlands ganz anders aussehen bzw. es wird in verschiedenen Regionen zu rückläufigen Immobilienpreisen kommen. Wenden Sie hierfür eine einfache Faustregel an! In München gillt : Je höher der Preis für Wohneigentum, desto solider und sicherer ist der Immobilienmarkt und die Preisstabilität. Die Immobilienpreise in München sind in den letzten Jahren vergleichsweise am stärksten angestiegen.

Die kürzlich veröffentlichten Bodenrichtwerte in München haben erstaunliche Zuwächse verzeichnet. Um bis zu spektakuläre 80 % sind die Bodenrichtwerte in bestimmten Bereichen der Au angewachsen. Unglaublich? Einerseits ja, andererseits lassen sich diese Phänomene einfach erklären, vorausgesetzt man verfügt über tiefergehende Kenntnisse zu den betroffenen Regionen. Diese Kenntnisse und Informationen sind unabdingbar für eine fundierte und qualifizierte Beurteilung einer Region. Es ist meiner Meinung nach sehr gefährlich und fahrlässig, Regionen oder Städte rein auf empirische Daten oder Statistiken bezogen zu beurteilen.

Selbstverständlich kann eine flächendeckende Beurteilung nur über Daten und Statistiken durchgeführt werden. Es ist aber stets notwendig, eine Plausibilitätsprüfung durchzuführen, sofern das Ergebnis seltsame Werte erzeugt. So veröffentlichte der Spiegel auf www.spiegel.de am 5. August 2019 einen Artikel mit dem Titel „Überhitzung am Immobilienmarkt - Für diese Städte und Landkreise warnen Experten vor einer Blase. Zitat: „Extrem niedrige Zinsen und eine steigende Nachfrage haben den deutschen Immobilienmarkt in Wallung gebracht.

Experten sehen in vielen Großstädten Anzeichen einer „hohen Blasengefahr“. Die Experten sind in diesem Fall die Bundesbank und ein Expertengremium unter der Leitung des noch amtierenden EZB-Chefs Mario Draghi. Gestützt wird diese Erkenntnis durch das Analyse- und Forschungsinstitut „empirica“. Das Institut „emprica“ ist mit ca. 30 Mitarbeitern auf die Analyse und Beratung des Immobilienmarktes spezialisiert.

Das Ergebnis überraschte selbst die Experten. Während dem Immobilienmarkt in und rund um München eher eine „mäßige“ Blasengefahr attestiert wird, sehen die Experten in zwei bayerischen Landkreisen und einer Stadt den Zustand als „kritisch“. Die Entwicklungen Richtung einer Immobilienblase hätten in den Landkreisen Unterallgäu und Schwandorf sowie der Kleinstadt Mühldorf am Inn kritische Ausmaße angenommen und bilden die Speerspitze der Gefahrenzone. Bedauerlich ist, dass sich offensichtlich weder die Experten von „empirica“, noch die Redakteure oder abschließend die Redaktion selbst während des gesamten Entstehungsprozess zu diesem Artikel irgendwelche Gedanken über das Ergebnis gemacht haben.

Die beiden betroffenen Landkreise umfassen jeweils ca. 140.000 Einwohner. Die Stadt Mühldorf am Inn beherbergt tatsächlich 17.000 Einwohner. Die Studie von „emprica“ geht hier mittels des trivialen Algorithmus „Fertiggestellte Wohnungen pro 1.000 Einwohner ins Verhältnis gesetzt zu den regionalen Einkommen als Schlüssel für den Finanzierungaufwand“ vor.

Dies bedeutet im Fall von Mühldorf am Inn, dass im Jahr 2018 tatsächlich 17 Wohnungen fertiggestellt worden sind, die aufgrund der Preise im Verhältnis zu einem hypothetischen Gesamtschnitt zu einer höheren Belastung für den regionalen Käufer geführt haben. Ich behaupte hier einfach mal, dass dieser Umstand mit einem Telefonat hätte aufgeklärt werden können. Es kann unzählig viele Gründe geben, wie es zu einem solchen Ergebnis kommen konnte.

Aber ich versichere Ihnen eines: Mühldorf am Inn wird nicht durch eine Immobilienblase belastet werden, weil 17 Wohnungen im Bundesdurchschnitt zum regionalen Einkommen einen höheren Finanzierungbedarf gegenüber dem Rest der Nation haben.

Hier ist eher von einer Blase der Verdummung zu sprechen, die an Peinlichkeit nicht mehr zu überbieten ist. Seien Sie versichert, wenn Experten und Analyseinstitute zu Wort kommen, sind Inhalt und Ergebnisse nicht im Ansatz zu gebrauchen und sie sind nicht in der Lage, ein fundiertes Bild über eine so komplexe Struktur und Beschaffenheit wie dem Immobilienmarkt in Deutschland wiederzugeben.

Jede Region ist für sich zu beurteilen und unterliegt verschiedensten Einflüssen, sodass es nie verallgemeinert werden kann. Ich kann nur unseren regionalen Markt in München und Umland beurteilen und komme eindeutig zu dem Ergebnis, dass München und das Umland absolut solide dastehen. Wie die Preisentwicklung in den nächsten fünf Jahren zu erwarten sein wird, kann schwer eingeschätzt werden, da hier sehr spezielle Umstände miteinbezogen werden müssen.

Ich erwarte dennoch moderate Wachstumszahlen in den nächsten Jahren von mind. 5 % im Jahr. Man spricht hier gerne von einer Blase - wobei die aktuelle Situation nichts mit einer Blase zu tun hat. Eine klassische Blase wird durch Wachstumsspekulationen getrieben, von steigender Nachfrage und rückläufigen Angeboten; bis der Punkt erreicht wird, an dem die Nachfrage vom Angebot überholt wird. Geschieht dies, treibt es in der Regel die letzten Spekulanten wieder aus dem Markt, die am Ende eines übertrieben Marktes aufgesprungen sind (meist die unerfahrenen Teilnehmer) aus Angst vor Verlusten und begleitet von der Erkenntnis, dass von der Spitze eines überkauften Marktes der Fall am tiefsten sein wird.

Dann ist eine Blase geplatzt und der Markt bereinigt sich selbstständig, um nach einer gewissen Zeit der Bereinigung wieder auf solidem Boden zu landen. Jetzt muss man wissen, dass der mittlerweile hochpreisige Immobilienmarkt in München nicht von Spekulanten beheimatet ist. An dieser Stelle möge nochmals erwähnt werden, dass je höher die Preise sind, desto solider sich der Markt gestaltet.

In München kostet der Quadratmeter für Neubauwohnungen in exponierten Lagen 15 TEUR oder mehr. Bei besonderen Objekten werden auch mal 20 TEUR oder mehr bezahlt. Wenn Sie sich jetzt vor Augen führen, dass eine solide Wohnung mit 150 qm bis zu 3,5 Mio. EUR kosten kann, dann wird bewusst, dass die Käufer keine üblichen Arbeitnehmer sein können. Bei einem geforderten Eigenkapital von 30 % bzw. 1 Mio. EUR und einer erfüllten Finanzierung bis zum Rentenalter muss man sich fragen, wer das sein soll, wenn nicht bereits eine gewisse Menge des benötigten Kapitals vorhanden ist. Tatsächlich stehen hinter den Käufern, neben sehr gut bezahlten Arbeitnehmern, mehrheitlich vermögende Familien, Immobiliengesellschaften, Unternehmen und ausländische Investoren.

Eines haben diese Käufer alle gemeinsam.

Diese Käufer verfügen in der Regel über sehr viel Kapital und sind wirtschaftlich genötigt, ihr Kapital in exponierte Immobilien zu investieren. Die aktuelle Zinslage bietet einem soliden Investor keine Alternative. Tatsächlich drängen die Banken - unter Androhung von Strafzinsen - Kapital abzuziehen. Die Zeiten von Mietrenditen von 3 % oder mehr im Neubau sind bei diesen Kaufpreisen tatsächlich nur mehr Geschichte. Heute gibt man sich gerne bereits mit 1 % Rendite zufrieden. Dies ist deutlich mehr als der solide Kapitalmarkt bietet und langfristig wird sich die Immobilie schon aufgrund der Inflation positiv entwickeln. Die Aussage, dass die steigende Nachfrage durch das eher dünne Angebot die Preise in die Höhe treibt, ist meiner Meinung nach eine kritische Aussage. Vielmehr lässt sich beobachten, dass die Nachfrage relativ gleichbleibend ist, jedoch das Angebot für neue Projekte zurückgeht.

Aktuell gibt es in München zwar eine Vielzahl von Neubauprojekten, wobei das Angebot neuer Grundstücke für zukünftige Projekte eher rückläufig ist. Dies kann für die Anbieter durchaus zu längeren Vertriebszeiten führen, wird aber am Preisgefüge nicht viel ändern. Durch diese sehr solide Eigentümerstruktur sind Panikreaktionen und Verkaufsdruck ausgeschlossen, da diese Investoren in der Regel eine nachhaltige und über Jahrzehnte ausgerichtete Strategie verfolgen. Eine Änderung der Lage ist nicht zu erwarten. Aktuell werden Immobilien und Grundstücke mehrheitlich von Erben veräußert, die entweder Kapitalbedarf für die Erbschaftsteuer haben oder einfach unter mehreren Erben teilen müssen.

Kapitalnot ist hier eher nicht die Regel und wenn, dann sind keine größeren Objekte im Spiel. Immobilienbesitzer mit steten Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind selbst mit Höchstpreisen nicht zu locken. Die nicht vorhandenen soliden Alternativen schmälern eher das Angebot für neue Projekte und feuern natürlich die Preise weiter an. Es gibt keine Alternative für das Kapital. Mein Fazit für München: Es gibt keine Blase. Es gibt hohen Investitionsbedarf durch ertragloses Kapital. Für den Landkreis stellt sich die Situation differenziert dar. Diese Regionen sind geprägt von Reihenhäusern, Doppelhäusern und Einfamilienhäusern.

Dieser Teil des Immobilienmarktes ist in der Regel kein Investitionsziel. Hier treten ganz klassisch Familien als Eigenheimnutzer aufs Parkett. Die Preisentwicklung war im gesamten Landkreis ebenso von hohen Wachstumsraten geprägt. Die Ursache ist im Großen und Ganzen die sehr bescheidene Angebotssituation bei Grundstücken. Bei größeren Grundstücken haben Privatpersonen ohnehin keine Kaufgelegenheit.

Es bildet sich auch im Landkreis keine Immobilienblase. Weder gibt es Spekulanten noch wagemutige Käufer. Die Banken gehen hier bei Finanzierungen mit sehr soliden Forderungen vor. Aus eigener Erfahrung kann ich sagen, dass die finanziellen Bedingungen bei allen Käufern gleich waren. Tatsächlich verfügte jedes Ehepaar über ein Eigenkapital von mind. 40 % bei Kaufpreisen von durchschnittlich 1 Mio. EUR. Ein solides Reihenhaus in guter Lage im östlichen Landkreis von München liegt bei mindesten 900.000 EUR. Die Endsummen liegen mit allen Nebenkosten in der Regel über 1 Mio. EUR. Die Käufer sind in der Regel junge Familien in den Altersschichten von 28-38 Jahre mit Kindern. Beachtet man, dass hier Eigenkapital von 30-40 % nötig ist, um eine solide Finanzierung zu haben - was in diesem Fall 300.000 – 400.000 EUR bedeutet -, ist es offensichtlich, dass hier eine Erbschaft oder ein außerordentlicher Geldsegen stattgefunden haben muss.

Ein junges Paar in dieser Altersregion hat mit 10-13 Arbeitsjahren, selbst bei überdurchschnittlichen Einkommen, nicht im Ansatz die Möglichkeiten, diese Summe aus eigener Leistung zusammenzusparen. Man kann ja fast von einer soliden Finanzsituation sprechen, wenn keine Schulden vorhanden sind. Dies macht einem erst bewusst, dass der normale Arbeitnehmer sich eine solche Immobilie ohne erheblichen Kapitalzufluss niemals leisten kann. Auch hier droht keine Gefahr einer Blase, was ganz simpel zu verstehen ist. Wer nicht über Kapital aus dritter Quelle verfügt, wird nie in diesen Genuss kommen und kann sich darauf einstellen, für den Rest der Zeit Mieter zu bleiben oder einen Standort zu suchen, der für seine finanziellen Möglichkeiten Optionen bietet.

Diese Orte gibt es definitiv in Deutschland, jedoch nicht in München. Eine kleine Gefahr hierfür lauert dennoch im Immobilienmarkt. Die Merheit der Finanzierungen werden auf 10 oder 15 Jahre festgeschrieben. Das birgt das Risiko einer Anschlussfinanzierung zu höheren Zinsen. Dies kann erhebliche Auswirkungen für den Tilgungsplan haben. Ich würde jedem Käufer raten, die Zinsen bei solchen Konditionen auf die gesamte Laufzeit festschreiben zu lassen. Die Zinsbelastung ist dann zwar in den ersten Jahren höher - oder vielleicht auch in den ersten 10 Jahren, diese Mehrbelastung steht allerdings in keinem Verhältnis zu einem unbekannten Zinssatz, der nach Ablauf dieser 10 Jahre nicht sicher einzuschätzen ist.

Allein ein Anstieg der Zinsen um 2 % würde bei der gleichen Rate die Dauer der Finanzierung um 5-10 Jahre verlängern. Dies wird aber in vielen Fällen wegen des Alters nicht möglich sein und somit zu einer höheren Belastung führen. Inwieweit diese aber tragbar sein wird, wird man dann erst in 10 Jahren sehen.

Mit einer soliden Finanzierung und Festschreibung auf die gesamte Laufzeit gehen Sie kein Risiko ein und kennen Ihre finanzielle Belastung bis zur letzten Rate. Nach aktuellem Kenntnisstand ist keine Blase in Sicht. Bedenkt man, dass München auch noch der attraktivste Standort für Unternehmen in Deutschland ist und viele hochqualifizierte Fachkräfte aus aller Herren Länder von den Unternehmen herangezogen werden, ist die Nachfrage nach wie vor solide und stabil.

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